Decisão do Superior Tribunal de Justiça afasta responsabilidade solidária de Imobiliárias e Corretores
publicado em 02/05/2022
Por Kênia Tripolone
Advogada MGB Sociedade de Advogados
A 4ª Turma em decisão do Recurso Especial 1.779.271/SP, já havia firmado entendimento pela inexistência de responsabilidade solidária da corretora de imóveis em razão de descumprimento de cláusulas contratuais pelas incorporadoras.
Mais recentemente em 22/02/2022, em coerência, a decisão também proferida pela 4ª Turma do STJ, a 3ª Turma posicionou-se desfavorável a responsabilidade solidária de Imobiliária sobre descumprimento de prazo de entrega da obra do empreendimento.
A decisão proferida no RESP 1.827.060-SP pelo Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgada por unanimidade, considerou que não seria possível manter a responsabilidade solidária da imobiliária quanto as reparações de danos causadas pelos descumprimentos gerados pela incorporadora, conforme havia entendido o Tribunal de Justiça, ainda que se trate de relação consumerista.
Neste entendimento mencionou o Relator que “Nos termos do art. 265 do Código Civil: "a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes".”
Para o Relator não há possibilidade de se confundir o ato de publicidade, a intermediação feita através da venda de lotes pelas imobiliárias com os descumprimentos advindos da incorporadora, sendo apenas possível que se impute uma responsabilidade das imobiliárias ou corretores em caso de falha na prestação do serviços por ela oferecidos ou se houvesse comunicação contratual entre as empresas diversa da parceria, ou seja, figurasse a imobiliária como proprietária, loteadora ou sócia do empreendimento.
Não menos importante, frisa-se que os contratos foram celebrados entre a loteadora ou incorporadora e o promitente comprador, sendo a corretora ou a imobiliária apenas intermediadora, do negócio e não parte outorgante ou outorgado no instrumento, portanto, ilegítima para responder por ele.
Destaca-se que, no acórdão proferido pela 3ª Turma, ainda foi levado ao conhecimento a legitimidade e posicionamento do Tema 939/STJ que há legitimidade da incorporadora para responder sobre a devolução da SATI e valores pagos a título de comissão.
Notável que a tanto o corretor como a imobiliária figuram nesta negociação a luz do disposto nos artigos 722 e 725 do Código Civil, sendo que o corretor ou a imobiliária cumpriram a intermediação do negócio e, portanto, tem o direito ao pagamento da comissão, sendo os fatos gerados a posteriori pela incorporadora de sua responsabilidade.
Desta forma, conclui-se que há ausência de responsabilidade solidária de imobiliária e corretores perante ao contrato de promessa de compra e venda celebrado, quando estes apenas intermediam a venda e figuram como parceiros para a venda dos lotes ou unidades, ainda que no material publicitário exista sua logomarca, desde que esta seja distinta e não pertençam a grupo econômico com a incorporadora, sendo eles apenas e exclusivamente responsáveis pela carteira de vendas e não possuam irregularidades na prestação do serviço.
Advogada MGB Sociedade de Advogados
A 4ª Turma em decisão do Recurso Especial 1.779.271/SP, já havia firmado entendimento pela inexistência de responsabilidade solidária da corretora de imóveis em razão de descumprimento de cláusulas contratuais pelas incorporadoras.
Mais recentemente em 22/02/2022, em coerência, a decisão também proferida pela 4ª Turma do STJ, a 3ª Turma posicionou-se desfavorável a responsabilidade solidária de Imobiliária sobre descumprimento de prazo de entrega da obra do empreendimento.
A decisão proferida no RESP 1.827.060-SP pelo Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgada por unanimidade, considerou que não seria possível manter a responsabilidade solidária da imobiliária quanto as reparações de danos causadas pelos descumprimentos gerados pela incorporadora, conforme havia entendido o Tribunal de Justiça, ainda que se trate de relação consumerista.
Neste entendimento mencionou o Relator que “Nos termos do art. 265 do Código Civil: "a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes".”
Para o Relator não há possibilidade de se confundir o ato de publicidade, a intermediação feita através da venda de lotes pelas imobiliárias com os descumprimentos advindos da incorporadora, sendo apenas possível que se impute uma responsabilidade das imobiliárias ou corretores em caso de falha na prestação do serviços por ela oferecidos ou se houvesse comunicação contratual entre as empresas diversa da parceria, ou seja, figurasse a imobiliária como proprietária, loteadora ou sócia do empreendimento.
Não menos importante, frisa-se que os contratos foram celebrados entre a loteadora ou incorporadora e o promitente comprador, sendo a corretora ou a imobiliária apenas intermediadora, do negócio e não parte outorgante ou outorgado no instrumento, portanto, ilegítima para responder por ele.
Destaca-se que, no acórdão proferido pela 3ª Turma, ainda foi levado ao conhecimento a legitimidade e posicionamento do Tema 939/STJ que há legitimidade da incorporadora para responder sobre a devolução da SATI e valores pagos a título de comissão.
Notável que a tanto o corretor como a imobiliária figuram nesta negociação a luz do disposto nos artigos 722 e 725 do Código Civil, sendo que o corretor ou a imobiliária cumpriram a intermediação do negócio e, portanto, tem o direito ao pagamento da comissão, sendo os fatos gerados a posteriori pela incorporadora de sua responsabilidade.
Desta forma, conclui-se que há ausência de responsabilidade solidária de imobiliária e corretores perante ao contrato de promessa de compra e venda celebrado, quando estes apenas intermediam a venda e figuram como parceiros para a venda dos lotes ou unidades, ainda que no material publicitário exista sua logomarca, desde que esta seja distinta e não pertençam a grupo econômico com a incorporadora, sendo eles apenas e exclusivamente responsáveis pela carteira de vendas e não possuam irregularidades na prestação do serviço.
